临深+临珠！深莞限购后，这个区域会火吗？

深莞限购后，南朗成投资热土？

今年7月下半月，深莞相继发布限购政策，这让一个许久一蹶不振的临深踩踏区枯木逢春。

| 中山临深某盘现场

那么，关于南朗是否适合投资，近期可兑现配套和未来规划又有哪些？成为了外地投资客进军中山的首要疑问。

今天，房叔给你带来有关南朗的最新分析。

南朗板块区域报告

目录
一、片区在售一手报价二、板块各盘推货节点及价格三、刚需及改善客户，如何选择？四、南朗板块竞品分析五、短期内可兑现配套六、板块远期规划情况七、大环境政策利好浅析

01片区在售一手及二手报价

目前，南朗住宅项目不算少，据房叔不完全统计，在售以及待售的共8个项目。（备注：只统计产权70年的住宅项目）

凭借着深中通道出口、翠亨快线、邻近珠海等多重利好，南朗成为不少首进中山开发商扎营的首站，整体均价1.2-1.75万/㎡。

项目	产品	标准
锦绣海湾城	91-143㎡	洋房/别墅
朗诗德洲尚郡	105㎡	带装
文信朗庭	94-119㎡	毛坯
锦盛恒富祥	95-115㎡	毛坯
佳兆业上品雅园	89-125㎡	毛坯/带装
保利碧桂园领秀海	100-138㎡	带装
卓越海畔山	96-140㎡	带装
广银海棠湾	98-125㎡	毛坯
数据来源：卓域地产 统计时间：2020.9.1

从整体上看，刚需、改善户型均有，可选产品丰富。在交标上，多数为毛坯。二手方面，货源充足，楼龄3-31年不等。

项目	参考价（元/㎡）	楼龄（年）
龙宝豪庭	8419	15
盛东豪庭	11876	12
锦盛新城	9731	15
东海岸花园	12695	10
岭南豪庭	8963	5
汇晖名苑	12898	7
在水一方	9435	16
锦盛恒富得	13135	7
锦盛花园	8365	17
南苑新村	8309	31
东都国际公馆	15339	3
东都明珠	12361	9
岭南名居	12642	11
鸿光华府	12588	5
盈彩美地	10732	10
明珠花园	11809	9
顺枫华庭	13570	8
云衢花园	9673	13
逸朗轩	8897	9
旺泰广场	12971	/
悦盈尚寓	13469	10
名爵观园	14813	17
雅居乐山海郡	12246	7
翠怡花园	16007	25
碧桂园保利天启	18229	3
数据来源：乐有家 统计时间：2020.9.9

整理过程中，房叔注意到南朗一手和二手的差价较大，最高与最低的差价到达近9000元/㎡。
02南朗各盘推货价格及节点

项目	均价（万/㎡）	节点
锦绣海湾城	洋房1.3-1.45 别墅2.4-2.7	在售
朗诗德洲尚郡	1.65-1.75	在售
文信朗庭	1.2	在售
锦盛恒富祥	1.28	在售
佳兆业上品雅园	1.45	尾盘
保利碧桂园领秀海	1.7	在售
卓越海畔山	1.5-1.6	在售
广银海棠湾	1.25-1.35	在售
广银海悦湾	/	预计12月亮相
数据来源：贝壳找房 统计时间：2020.9.14

目前南朗在售的项目不少，有项目入市/加推也有项目进入尾货阶段，其中今年入市的有广银海棠湾和朗诗德州尚郡。

广银海棠湾，占地约3.5万㎡（56.48亩），总建筑面积12.7万/㎡，分两期开发，总规划830户，容积率2.5。

项目目前在售98-125㎡的三至四房单位，均价1.17-1.31万/㎡，毛坯交付。
| 广银海棠湾

另外，据业内人士透露，广银布局南朗的第二个项目广银海悦湾，将在今年12月亮相。

朗诗德洲尚郡，朗诗华南首秀，中山首个“自由方舟”健康科技住宅，不用空调，也可以实现四季如春的居家环境。
拥有纯板楼小高层配置，8栋住宅，形成行列式布局，楼高只有11层，均是三段式或四段式的板楼设计。

| 朗诗德洲尚郡

目前在售105㎡三房单位，均价1.6-1.7万/㎡，带装修交付。

锦盛恒富祥，出自南朗本地开发商之手，正好处于翠亨快线南朗出口。

因为翠亨快线是目前主城和马鞍岛之间的唯一必经之路，沿途没有其他竞品，所以该楼盘的区位优势，尤为凸显。

| 锦盛恒福祥

该项目均价1.28万/平，在售户型72-116㎡二至三房，对刚需型客户有不俗的吸引力。

锦绣海湾城，位于南朗翠亨、唐家北的百亩大盘。7月份曾有近7成的深圳客看房，多作投资使用。

| 锦盛恒福祥

目前项目在售91-143㎡三至四房，洋房带装修均价1.3万/㎡。

03刚需及改善客户，怎么选择

刚需购房者：目前南朗在售的项目，大多有100平及以下的小户型（包括公寓），选择较多，门槛多为1.25万/㎡左右。

置换型改善购房者：小房换大房，三房换四房的，例如：朗诗德州尚郡105平三房、保利碧桂园领秀海1.5平四房等，总价都在160万以上。

土豪型改善购房者：这类购房者可以看看别墅、复式类产品，例如：锦绣海湾城别墅、卓越海畔山140平四房等。

04南朗板块竞品分析

走出南朗，市内的火炬开发区和马鞍岛就成了南朗板块项目们的竞争对手，三者之间互有优劣。

房叔给大家分析下这三个板块。

板块	南朗	火炬	马鞍岛
楼盘	8盘	26盘	1盘
地段	临珠海北区 发展空间大	临市区 发展空间大	深中通道出口 发展空间大
商业	大型商场	大型商场	/
交通	自驾/高铁	自驾/高铁	自驾
医疗	板块内1二甲	1三级综合医院	规划医疗城
环境	崖口湿地公园	华佗山公园	榄菊博物馆
出品：中山房叔 统计日期：2020.9.14

而市外，南部的珠海唐家和东侧的深圳前海都是南朗的竞品板块。

| 南朗在大湾区位置

珠海方面，邻近南朗的唐家均价为2.45-3.3万/平，基本是南朗均价的一倍，而土拍市场也格外火热。

就在近期，珠海北围前脚以总价约7.83亿元，折合楼面价约16987元/平，溢价约12%拍出一宗住宅用地；后脚再挂出一宗综合用地，引得华发、招商、泰盈等多家房企争夺。

深圳方面，与南朗“一桥之隔”的前海，均价高达9.5-17万/平。此外，深圳正在主动谋划对接中山，希望通过深中通道实现双城生活时代。

在上个月的研讨会上，就报道了深圳将准备400辆大巴，每天24小时往返作为深中通道的摆渡车，直接通到中山的重要大型居住区。

05短期内可兑现配套

目前，南朗城轨翠亨站、海湾二路等工程都在推进中。另外，南朗快线、东外环高速等项目也正敲锣打鼓的建设中。

1、南朗快线，起于中山市博爱七路与逸仙路交叉口，左线终于名爵观园处接省道s111线，右线终于广澳高速公路珠海收费站旁。

进度方面，南朗快线力争在2021年年底实现全线通车，设计时速为80km/h，全程无红绿灯设计。

| 南朗快线（来源中山日报）

据中山日报9月5日报道，南朗快线主线沥青混凝土下面层实验段正式开铺，标志着南朗快线正式由路基施工转入路面沥青施工阶段，取得阶段性的突破。

| 南朗快线（来源中山日报）

作为中山重要的南北干线，南朗快线贯穿东区与南朗，它的存在不仅方便了两镇区居民出行，又让中山城区至珠海下栅时间缩短至30分钟内。

2、城轨翠亨站，是中山市重要城际轨道站点，其北接规划中的18号线，南达珠海北站。

| 城轨翠亨站

该项目于今年2月复工，目前已初具雏形，上周完成站名安装，进度按照国庆前完工的目标推进。

| 8月翠亨站工地

作为广珠城轨途径中山境内的8个站点之一，翠亨站久未开通。此次站名的安装意义非凡，也看到南朗为打赢交通“翻身仗”的决心。

3、海湾一路&海湾二路，两条均为南朗通往珠海北围的“断头路”，打通后分别连通珠海科创北围的新湾七路和新湾六路。

海湾一路建设标准对标北围片区已建的新湾七路，一致等级为城市次干路，道路红线宽34米，双向4车道。

| 位置图

实际上，新湾七路在2019年上半年已动工建设，一切只待海湾一路对接，而海湾一路暂无动工迹象。

| 海湾一路现状

另一边，海湾二路正在紧锣密鼓的动工中，该道路为原有道路原址改造，道路改造起点与海湾一路相交，终点与新湾六路交接。

| 海湾二路现状

按照规划，海湾二路总投资额约1.8亿元，计划于2021年5月完工。

4、第三人民医院扩建，为解决原址设施空间不足等问题，院内除2002年建成的住院大楼，其他办公楼等全部拆除新建。

| 第三人民医院效果图

今年六月市长调研第三人民医院改扩建工程情况，并强调抓紧时间、保质保量完成第三人民医院改扩建工程。

06板块远期规划情况

目前，南朗远期规划有东外环高速、18号线延长线等，此外三旧改造也在不断推进，城市面貌有望更新。

1交通板块

1、东部外环高速，起于顺德，接入广中西线，一路向南走向黄圃、民众、火炬、南朗，接入珠海，最后接驳西部沿海高速。

| 东部外环高速横门水道特大桥

在今年8月份的直播访谈中，透露了东部外环高速的部分节点。其中重点有：中山第一条八车道的高速公路、争取2023年与深中通道同步建成以及整个合同完成率接近80%。

| 访谈截图

节点公布之外，东外环对接金琴快线、接驳深珠通道无疑也是一项重要利好。

今年4月17日，珠海市自然资源局公布《金琴快线北延段（至珠中边界）工程（二期）批前公示》。

在批示中，不仅展示了金琴快线北延段（至珠中边界）工程的走向，更披露了该线路将预设互通立交，与伶仃洋通道（深珠通道）对接。

据公告显示，金琴快线北延段（至珠中边界）工程（二期）对接金琴快线北延段（至珠中边界）工程（一期），将跨越中珠排洪渠后，采用隧道下穿北围TOD核心地块，止于珠中边界，终点对接中山纵一线（香山南路），采用“快接快”方案对接中山东部外环高速，另在主线隧道暗埋段设置出入口隧道匝道。

预留设置全互通立交对接规划伶仃洋通道的条件。

主线全长2KM，两侧辅道全长4KM，中珠渠南路、兴南路和兴北路采用隧道下穿金琴快线主线。

值得一提的是，金琴快线主线有望今年6月底通车，以“珠海速度”，北侧的延长线进度也不会慢。

2、18号线延长线。在今年的5月发布的规划中，广州18号线延长线赫然出现，在城轨翠亨站处与广珠城际交汇，随后进入珠海市。（下图紫色路线）

此前，在粤港澳大湾区城际铁路建设规划示意图中南沙至珠海（中山）城际铁路，从万顷沙出来后，将在马鞍岛上有一个站点，然后分支，一条前往中山站；

另一条分支，则南延依次是翠亨北站（马鞍岛）、翠亨新站（或名翠亨东站）、珠海北站、唐家湾、香洲站，最后到达珠海站。

按照这份推进实施，广州地铁18号线将在中山设有3个站。

2教育板块

今年六月，中山发布政府工作报告，其中提到了“推进中山科技大学、香山大学筹办工作。”

▲公示截图

推进之余，中山科技大学的位置也已曝光。

在东部外环高速的二次环评发布中，宣传片显示，在横门互通枢纽的位置，往深圳方向的中开高速南侧、翠亨快线北侧，就出现了“中山科大”字眼。

房叔六月现场探察时，该位置还没有动工的迹象。

值得一提的是，根据前期公布消息，中山科大规划面积达到3000亩。（来源：中山发布）。

进度方面，去年9月底，中山科技大学筹建办公室举行揭牌仪式。

揭牌仪式透露了不少信息：

中山科技大学将争取成为由中山市政府举办、省市共建的全日制公办普通本科高校。

建校总投入约100亿元，分三期建设：2021年底前完成第一期建设并启用；2023年底前完成第二期建设；2025年底前完成第三期建设。

主校区拟选址翠亨新区，用地面积约3000亩，所选地块位于广东省中山市东部临海区域。

学校将以研究生教育为主，研究生和本科生比例6:4，最终办学规模是10000左右的在校学生。将致力把中山科技大学打造成为以理工类学科为主、兼顾文商的高水平研究型大学。

3城市板块

1、三旧改造，2018年，南朗发布了三旧改造的专项规划。

主要以以控规街坊为基本单位，以次主干道路、自然山水、行政等为边界，将南朗全行政区域分为39个城市更新片区，共计3445.05公顷。

| 39个项目具体分布

在此基础上，还划分出四个重点改造区域，分别为：翠亨片区、合外片区、平顶、长沙埔片区。

目前，南朗正在推进的三旧项目为：龙光石村项目、龙光旧改项目（顺星鞋厂）、世光旧改项目（金海针织）、富元项目（翠亨宾馆）、南海竹头园项目等。

2、翠亨旅游音乐小镇，选址马了螂水库前，规划面积7.6平方公里，包含翠亨5A旅游景区、画家村文化创意区、教育培训区、音乐文化创意区以及生活配套服务区。

音乐小镇以李海鹰的音乐 IP 资源为基础，依托粤港澳大湾区，大力发展和培育音乐艺术产业链；

打造国内领先的国家级音乐产业示范基地和国际音乐艺术特色社区，力创粤港澳大湾区及中国的音乐文化制高点。

一期规模占地500 余亩；建面24 万㎡；其中可售近 16 万㎡，文旅运营部分近 8 万㎡；

▲规划图

配套包括：海鹰学校、中山音乐坪；萧友梅音乐厅、数字音乐图书馆；月亮水街、Livehouse；游客中心、音乐艺术街区、岭南音乐艺术酒店；粤港澳大湾区音乐创新产业基地；音乐亲子乐园、音乐教育综合馆。

二期投30亿元，四至：东至翠亨快线，北至翠亨快线，西、南至云梯山。含：版权中心、艺术基地等；项目年接待200万人次，带动区域经济。

3、崖口省级湿地公园建设。在今年年初，南朗政府部署的2020年工作任务中，提到了推进崖口升级湿地公园建设。

另外，在今年三月份的政府工作报告中，对崖口省级湿地公园的建设进度也有提及。

可以看到，政府投入2100万元推动崖口省级湿地公园建设，地面主体建筑也已动工。

4、高标准建设华南现代中医药城产业平台，未来将打造成与翠亨新区、火炬开发区、民众园、三角园同等重要的高水平专业化园区。

将重点引进具有领军地位的健康医药企业，重点引进培育中医药和化妆品等高端特色优质企业。

年底争取6个项目试投产，总产值突破60亿元。全力推动百盛生物、万汉二期、医药城孵化器大楼等8个在建项目建设。

07大环境政策利好浅析

深圳楼市调控：又称“715”新政，针对深圳房产市场进行了调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、加大二手住房交易信息公开力度等措施。

新政推出后，“狠狠地”推了南朗一把。来自一份综合数据（仅供参考），7月份，南朗主流的6个楼盘，共计来访约5700批、成交住宅约600套；整体转化率为10.5%；远超中山平均值8.4%。

| 数据来源：中原、房天下、房叔踩盘收集，仅供参考

南朗6盘整体均价，从7月第一周的1.375万/平，到7月第四周升至1.443万/平，平均涨价680元/平，升幅4.9%。（详戳）

南朗客户群体：除了本地客户外，不少珠海客、深圳客奔着深珠、深中通道两大利好而来，房叔就从珠海和深圳两个客群进行浅析：

其一，南朗临唐家板块，外地购房者以珠海客为主。他们多为在珠海唐家上班，居住在南朗，部分企业还配备了通勤大巴车来往两地。

其二，并非所有深圳客都能承担马鞍岛3万+的房价，退而求其次，临马鞍岛的南朗板块就成了这部分人的选择。

诚然，南朗仍面临着基本生活配套缺乏、板块规划利好推进慢等困境，但回顾今年，南朗动作频频，在交通、配套上逐渐有所建树：

1、城轨翠亨站提速推进；

2、南朗快线正式由路基施工转入路面沥青施工阶段，取得阶段性的突破；

3、东部组团儿童乐园&南朗儿童乐园开放；

众多交通建设的落实，让大家明白政府对南朗的重视不是说说而已，若配套能一一兑现，一个临深+临珠的交通枢纽将会在湾区西岸冉冉升起。

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